आ रहा है मॉडेल टेनेन्सी एक्ट, मकान-मालिक और किराएदार, दोनों के तय होंगे अधिकार व जिम्मेदारियाँ

मकान अथवा दुकान किराए पर देने वाले संपत्ति के मालिक किराएदार से अब सिक्यॉरिटी डिपॉजिट्स के रूप में दो महीने के किराए की रकम से ज्यादा की मांग नहीं कर पाएंगे। मोदी सरकार, मकान और दुकान किराए पर लेने-देने वालों के लिए एक मॉडल टेनंसी ऐक्ट लाने की तैयारी कर रही है। मकान-दुकान मालिक और किराएदार के हितों के संतुलित संरक्षण के लिए बनाए जा रहे नए कानून के ड्राफ्ट पर काम अब अंतिम चरण में है।

किराएदार के अधिकार
नए कानून के तहत मकान मालिक को घर के मुआयने, रिपेयर से जुड़े काम या किसी दूसरे मकसद से आने के लिए 24 घंटों का लिखित नोटिस अडवांस में देना होगा। रेंट एग्रीमेंट में लिखी समय सीमा से पहले किरायेदार को तब तक नहीं निकाला जा सकता, जब तक उसने लगातार दो महीनों तक किराया न दिया हो या वह प्रॉपर्टी का गलत इस्तेमाल कर रहा हो।

मकान मालिक के अधिकार
किराएदार अगर रेंट एग्रीमेंट खत्म होने के बाद भी मकान खाली नहीं कर रहा है, तो मकान मालिक को चार गुना तक मासिक किराया मांगने का अधिकार होगा। मसौदे में कहा गया है कि अगर किराएदार रेंट एग्रीमेंट के मुताबिक समय सीमा के अंदर मकान या दुकान खाली नहीं करता है तो मकान मालिक अगले दो महीने तक उससे दोगुना किराए की मांग कर पाएगा और दो महीने के बाद उसे चार गुना किराया वसूलने का अधिकार होगा।

मालिक और किराएदार, दोनों की जिम्मेदारी
ड्राफ्ट में कहा गया है कि बिल्डिंग के ढांचे की देखभाल के लिए किरायेदार और मकान मालिक, दोनों ही जिम्मेदार होंगे। अगर मकान मालिक ढांचे में कुछ सुधार कराता है तो उसे रेनोवेशन का काम खत्म होने के एक महीने बाद किराया बढ़ाने की इजाजत होगी। हालांकि इसके लिए किरायेदार की सलाह भी ली जाएगी।

कानून लागू करना राज्य सरकारों की मर्जी
राज्य सरकारों को मर्जी होगी तो वे यह कानून अपने यहां भी लागू कर सकेंगी। हालांकि, वहां यह कानून पिछली तारीखों से लागू नहीं होगा। यानी, दिल्ली, मुंबई जैसे महानगरों में वैसे हजारों प्रॉपर्टी मालिकों को कोई राहत नहीं मिलेगी जिन्हें प्राइम कमर्शल लोकेशन पर भी पुराने अग्रीमेंट्स के मुताबिक बेहद कम किराया मिल रहा है। इस मुद्दे पर जो मुकदमे चल रहे हैं, वे चलते रहेंगे। याद रहे कि केंद्र सरकार की हाउसिंग मिनिस्ट्री पहले भी इसी तरह का मॉडल ऐक्ट लाई थी, लेकिन उसे दिल्ली और मुंबई के व्यापारियों के कड़े विरोध के कारण लागू नहीं किया जा सका था। उस कानून में पुराने कॉन्ट्रैक्ट्स की समीक्षा की भी बात थी।

मकान मालिकों का डर खत्म करने की कवायद
ड्राफ्ट कानून बनाने वाले अधिकारियों का कहना है कि ताजा मसौदा उन लाखों प्रॉपर्टीज के मद्देनजर तैयार किया जा रहा है जिन्हें उनके मालिक कानूनी पचड़े में फंसने से बचने के लिए किराए पर नहीं लगा रहे हैं। नया कानून अस्तित्व में आ गया तो मकान मालिकों का हौसला बढ़ेगा और वे खाली मकानों-दुकानों को बेहिचक किराए पर लगा सकेंगे। आखिरी सरकारी सर्वे के मुताबिक, शहरी इलाकों में 1.1 करोड़ प्रॉपर्टीज इसलिए खाली पड़े हैं क्योंकि उनके मालिकों को लगता है कि कहीं किराएदार उनकी प्रॉपर्टी हड़प न ले।

रेंट कोर्ट्स में होगा विवादों का फैसला
मॉडल टेनंसी ऐक्ट के मसौदे में राज्यों में अथॉरिटीज स्थापित करने का प्रस्ताव है जिन पर प्रॉपर्टीज को किराए पर देने-लेने के कानून का पालन करवाने और मालिकों एवं किराएदारों, दोनों के हितों के संरक्षण की जिम्मेदारी होगी। राज्य सरकारें किराए की प्रॉपर्टी को लेकर किसी विवाद के त्वरित समाधान के लिए रेंट कोर्ट्स और रेंट ट्राइब्यूनल्स भी बनाएंगी। प्रॉपर्टी मालिक और किराएदार, दोनों को अग्रीमेंट साइन करने के बाद संबंधित अथॉरिटी को मासिक किराया, किराए की अवधि और मकान मालिक एवं किराएदार पर रिपेयरिंग के छोटे-बड़े काम की जिम्मेदारी जैसी जानकारियां देनी होंगी। बाद में विवाद पैदा हुआ तो दोनों पक्ष अथॉरिटी के पास जा पाएंगे। मसौदे में कहा गया है कि अगर अथॉरिटी के पास शिकायत जाने के एक महीने के अंदर किराएदार बकाया रकम मालिक को दे देता है तो उसे आगे रहने दिया जाएगा।

अगस्त में मिल सकती है कैबिनेट की मंजूरी
सूत्रों के मुताबिक गृह मंत्री अमित शाह की अध्यक्षता में बनाया गया मंत्रियों का समूह इस पर तेजी से काम कर रहा है। मंत्रियों के इस समूह में कानून मंत्री और आवासीय मंत्री शामिल है। इस मॉडल टेनंसी ऐक्ट के मसौदे को लेकर जून में दो बैठकें हुईं। उम्मीद जताई जा रही है कि अगस्त महीने में इस मसौदे को कैबिनेट की मंजूरी मिल सकती है। जुलाई के अंत में फिर बैठक होगी।

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